НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ: Сергей Георгиевский: «В кризис никто не может позволить себе бездарные проекты»

23 июня, 2015

Сегодня мы становимся свидетелями того, как формируется новый, конкурсный подход к созданию девелоперских и государственных проектов. На столичной сцене ― новое поколение чиновников, девелоперов и потребителей. Они предъявляют довольно высокие требования к качеству городской среды и готовы к экспериментам. Впрочем, процесс идет не без коллизий, рассказывает Сергей Георгиевский, директор Агентства стратегического развития «ЦЕНТР».

— Сергей, расскажите о мировом опыте проведения конкурсов.

— Эта традиция существует давно. Наиболее значимые общественные объекты, в том числе и символы идеологической пропаганды, всегда выносились на различного вида конкурсы. Если говорить о современном тренде, то относительно недавно в мире сформировалась устойчивая традиция проведения конкурсов на общественные пространства — площади, парки, скверы. Один из самых ярких примеров ― знаменитый парк «Хай-Лайн» на месте заброшенной железнодорожной ветки в Нью-Йорке. Лучшим среди проектов, решающих, как превратить бессмысленную эстакаду в функциональную для города зону, стал проект бюро Diller Scofidio +Renfro и ландшафтного архитектора Джеймса Корнера. Конкурс привлек внимание к проблеме вторичного использования железных дорог в черте города и способствовал тому, что проект стал популярным кейсом в области урбанистики. В переосмысление будущего железной дороги были вовлечены сотни архитекторов. Противопоставить «Хайл-Лайну» можно похожий на него проект «Сады Променад-Планте» в Париже. Идея та же — оживить заброшенный железнодорожный виадук, но здесь не было конкурса, парк проектировали местные архитекторы, его слава не вышла далеко за пределы Франции.

Есть конкурсы сугубо архитектурные, а есть те, что требуют от участников решить задачу целиком. Например, если это парк, то требуется создать не только ландшафтную концепцию, но и предложить управленческую модель, финансовую модель, событийное наполнение этого парка, смоделировать сценарий его развития, определить целевые группы. Как правило, одно бюро за счет внутренних ресурсов реализовать эти задачи не может. Поэтому образуются консорциумы. Российские компании часто объединяются с зарубежными, потому что у последних есть широкий опыт работы со сложными проектами.

В советский период истории мы наблюдали бум конкурсов на значимые для страны объекты: после конкурсов возникали новые стили и значимые для столицы здания (недавно на эту тему прошла выставка в Музее архитектуры им. Щусева). Например, знаменитое здание «Известий» на Пушкинской площади — это конкурс, который решал очень сложную задачу — придумать новый тип здания для редакции, вписать его в маленький кусочек земли и исторический контекст города.

Какое-то время после развала Советского Союза архитектура вообще никому не были нужна. Сейчас конкурсы как инструмент градостроительный практики возвращаются, хотя до сих пор законодательно не закреплены.

— Что послужило импульсом к таким переменам? К власти пришло новое поколение? Люди, которые имели опыт зарубежной работы?

— Да, у нас появились люди с международным кругозором, опытом работы за рубежом. Это новые лидеры общественного мнения, которые формируют запрос на совершенно другое качество среды, другие архитектурные решения. Конкурс решает эту задачу, потому что, стремясь победить, команды начинают думать иначе, в короткие сроки они должны прийти к новым идеям. В результате интенсивной работы происходит переоценка территории.

— В чем преимущества конкурсной практики?

— Конкурс ― это всегда повышение качества, конкурентная борьба... И даже если участник не побеждает, он получает дополнительный пиар, возможность рассказать о себе большой аудитории через мощные каналы коммуникации. Чаще всего, это привлекает новые заказы, возможности. К тому же, если конкурс международный, сразу повышается планка, потому что в диалог вступают крупнейшие архитектурные бюро мира. Это своего рода социальный лифт.

Для примера: мы только завершили конкурс на общественные пространства «Кристалл», где участвовали молодые бюро, в портфолио были только небольшие, но действительно талантливые проекты — общественные павильоны, малые архитектурные формы, озеленение, интерьеры. Реконструкция завода уже с осени широко обсуждалась в СМИ, для многих участников это был первый серьезный градостроительный проекты, с которым они вышли на «АРХ-Москву».

Конкурс эффективен еще и тогда, когда у заказчика отсутствует понимание, куда ему двигаться. Конкурс — мощный интеллектуальный штурм, который дает много нестандартных идей.

Но не все так позитивно. Представим: вы выполняете объемное задание, соревнуетесь за какой-то приз, который покроет расходы, хотите получить авторский надзор за реализацией проекта, и как итог — готовый проект. Не бумажный, а воплощенный в жизнь. Так должно быть. Но что может произойти? Сумма призового фонда не покроет стоимость работ. Тогда очень важен контракт на реализацию проекта. А что делать, если прошло несколько месяцев после окончания конкурса, и ситуация вдруг изменилась? Кризис! Конкурсанты берут на себя риски, и они готовы к этому.

— Скажите, есть ли вообще в России какие-то особенности проведения конкурсов?

— Существует интересная коллизия с точки зрения нашего законодательства. Вы победили в конкурсе на концепцию. Логично, что и должны получить право дальнейшей подготовки проектной документации. Но законодательство требует, чтобы был объявлен тендер на Госзакупках. И гарантий, что вы победите в нем, нет никаких. Потому что основной критерий тут ― цена. Побеждает не лучшее, а дешевое.

— Эту ситуацию пытаются поменять?

— Сейчас заканчивается подготовка «Положения об архитектурных конкурсах», этот документ будет описывать принципы конкурсной практики. За ним должны последовать изменения на федеральном уровне.

— Интересно, что в последние года два-три ярких объекта с общественными пространствами, на которые объявляются конкурсы, появляются не только в рамках государственных проектов, но и частного девелопмента. Раньше не стояла такая задача? Или не было возможности?

— Я бы сказал, что в целом изменилось сознание людей. Ведь что такое мегаполис? Города всего мира борются за качество населения, от которого будет зависеть их будущее. Чтобы человек с определенной квалификацией, культурой хотел жить в этом городе, должно повышаться общее качество среды. Соответственно, возникает конкуренция между девелоперами, которые предлагают жилье. А общественные пространства ― как раз конкурентные преимущества любого жилого комплекса. Сейчас покупатели смотрят не только на планировку квартир. Они хотят и вид из окна, и экологический каркас, и функциональное зонирование: нужно пространство для пожилых людей, для подростков, для мам с детьми.

Многие девелоперы стали это учитывать. Пример: конкурс на набережную жилого комплекса «Ривер-парка», в котором мы участвуем с нашими китайскими партнерами Архитектурным бюро Turenscape. Задача конкурса — создать комфортную социальную среду и предложить новые ландшафтные решения, позволяющие планировочными методами соединить квартал с водой и возродить культуру добрососедства.

— Сергей, конкурсы — это дорогое удовольствие для девелопера? Его может позволить себе только крупный игрок?

— Нет. Вот, например, «КРАЙС Девелопмент», создатель проекта «Город Кристалл», — не очень большая компания. Их проект, с одной стороны, уникальный, с другой — совершенно непонятно, что с ним делать. Нужно переосмыслить опыт этих территорий, учесть их ошибки и занять собственную нишу, копирование здесь не пройдет. Выигравшая концепция бюро Nowadays учитывает особенности территории, предлагая решения для постепенного стадийного развития территории, основанного на существующих внутренних ресурсах. Так что конкурс — это достаточно прогрессивное решение руководства компании «КРАЙС Девелопмент». Они начали с конкурса на дизайн-проект лофтов, вторым шагом стали общественные пространства.

Параллельно с конкурсной практикой в проекте особое внимание уделяется арендному наполнению. Арендаторы — это те же партнеры в осмыслении пространства: мастерские, ритейл, офисы компаний, ведь одним из пунктов творческого задания на новую концепцию территории было интегрировать всех резидентов в развитие площадки.

— Для самого заказчика проведение открытого конкурса тоже связано с рисками?

— Наверное, я не сказал главного: в чем смелость проведения открытого конкурса. Для девелопера и чиновника это означает, что конечное решение принимает профессиональное жюри, которое имеет председателя. Им может быть и профильный министр, и топ-менеджер компании-застройщика. Но его голос — равный. И когда заказчик сидит на заседании жюри, слышит ведущих экспертов, он меняется. Я видел несколько раз, как на моих глазах в сознании главы компании происходил переворот. Он заходил с четким пониманием, что ему нужно, но, послушав людей, с которыми обычно не сталкивается, менял свое мнение на буквально противоположное. Просто в его картине мира раньше не было такого опыта.

Конкурс — это вопрос масштабирования. Можно провести конкурс на маленький объект с минимальными затратами. Можно объявить конкурс на комплексную концепцию. Но это не так дорого, как кажется.

На рынке присутствуют разные операторы конкурсов: есть наше Агентство стратегического развития «Центр», есть КБ «Стрелка», «Территория дизайна», НИПИ «Генплан», «Кластер групп», «Правила Общения». Разброс цен очень большой.

— Можете привести несколько примеров успешно прошедших конкурсов для частных компаний?

— Ну, например, «Динамо парк», проводимый «ВТБ Ареной», «Город Кристалл» — «КРАЙС Девелопмент», «Ривер Парк» — AEON Corporation, «Русский характер» — «Мортон», «Серп и молот» — «Донстрой», «Симоновская набережная» — «Опин».

Сейчас целый ряд девелоперов, скажем так, зреют. Несмотря на кризис, конкурсная практика не умирает.

— А почему такой всплеск конкурсов в кризис?

— Кризис — зона невероятного роста. Как раз сейчас нужны лучшие идеи, работающие решения. Никто не может позволить себе неэффективные и бесталанные проекты. За счет этого происходит обновление, появляется запрос на новые профессиональные решения.

— Мы сказали про частные конкурсы. А какую роль в развитии конкурсной практики вы отводите государству?

— Сам факт того, что государство предлагает открытую дискуссию вокруг того или иного места — очень хороший стимул для развития города, архитектуры, культуры в целом. В советское время конкурсные решения становились эталоном, тиражировались. Сейчас это сделать сложно, потому что нет идеологии.

— Что бы вы хотели, чтобы улучшилось на государственном уровне, чтобы механизм работал более слаженно?

— Нужна система сдерживания и противовесов, а не вертикально подчиненная структура. Чтобы ландшафтная архитектура перестала быть чем-то из области благоустройства, ведь это комплексное и сложное понятие. И чтобы архитектура не носила подчиненный характер по отношению к градостроительному комплексу. Архитектор не должен обслуживать квадратные метры застройки. К сожалению, по-прежнему появляются кварталы и здания, которые совершенно уродливы и некачественны. А потом что с этим делать?

Видимо нужно, чтобы сменилось поколение чиновников или хотя бы был реализован один из громких конкурсных проектов, инициированных руководством города. Тогда будет понятнее.

Источник: «Недвижимость и цены»

Подписаться на новости