Новый Арбат: обновление
Агентство стратегического развития «ЦЕНТР» провело междисциплинароное исследование с целью «реконцепта» торговых центров «Новоарбатский» и «Валдай», расположенных в одном из знаменитых «домов-книжек» на Новом Арбате.
В рамках исследования мы пытались разобраться, как используется улица в будни и выходные, что думают о представленной здесь торговле прохожие, какая коммерческая недвижимость будет востребована на Новом Арбате и какой сценарий развития повысит качество услуг этих ТЦ и будет наиболее экономически выгоден для владельцев.
Новый Арбат задумывался как московский «Бродвей», функциональное наполнение зданий первых этажей, или так называемого «стилобата», давно устарело, улица потеряла свою аудиторию.
«Дома-книжки», спроектированные архитектором Михаилом Посохиным в конце 60-х как жилье нового типа, сразу поменяли свое назначение, став кабинетами для советских министерств, в 90-х здесь расположились департаменты московского правительства и частные офисы. Первые этажи всегда выполняли сервисную функцию, в 70-е здесь был первый в России магазин самообслуживания, в 90-е антикварные магазины, в 2000-е пространство стало похожим на «рынок». Маленькие палатки с табаком, сувенирами, аксессуарами для телефонов, этническими товарами не справлялись с удовлетворением спроса на товары первой необходимости офисных работников «книжки», запросы туристов и горожан, по традиции приезжающих за уникальными товарами в центр. Но в условиях жесткой конкуренции между моллами в Москве, у Нового Арбата плохо получается сохранить статус успешной торговой улицы.
Прежде чем проводить редевелопмент здания, для нас важно было изучить текущую ситуацию и понять, какую роль объект играет для района, как воспринимается текущими и возможными посетителями. Поэтому исследование состояло из четырех крупных блоков:
– маркетинговое исследование локальных рынков коммерческой недвижимости;
– социология: текущие сценарии использования объекта и запросы целевой аудитории;
– анализ культурных кодов места;
– «реконцепт», программно-событийное наполнение объекта.
Междисциплинарная команда исследователей из разных областей: экономистов, социологов, маркетологов, архитекторов – изучила объект с различных точек зрения и разработала наиболее подходящие модели адаптации здания к новым форматам использования. В рамках исследования был выработана стратегия, которая ляжет в основу редевелопмента объекта.
Сабина Маслова ведущий аналитик Агентства «ЦЕНТР», руководитель исследования:
«Анализ рынка недвижимости показал, что предложение типовых коммерческих объектов недвижимости превышает спрос на них, а объектов с уникальным наполнением в данном районе почти нет, при этом социлогический блок выявил, что спрос на них есть; текущее функциональное наполнение объекта не соответствует запросам посетителей улицы Новый Арбат. В процессе исследования мы обнаружили, что параллельно Новому и Старому Арбату расположены еще «два Арбата». Один – это тоннель, соединенный с подземными этажами, где расположен целый мир, застывший в советской реальности: там можно увидеть портреты Ленина, дисковые телефоны, рукописный шрифт объявлений. «Четвертый Арбат» – «нереализованный» променад на крыше стилобата, ее в 2000-е озеленил Лужков. Первоначальный проект предполагал, что кровли могут эксплуатироваться, но советские власти в целях безопасности это запретили. Крыша соединяет все четыре здания «книжек» и тянется вдоль всей улицы. Эти пространства, на наш взгляд, имеют высокий потенциал развития».