Цели исследования

• выявить, как используется улица в будни и выходные;
• что думают о представленной здесь торговле прохожие;
• какая коммерческая недвижимость будет востребована на Новом Арбате;
• какой сценарий развития повысит качество услуг этих ТЦ и будет наиболее экономически выгоден для владельцев.

Структура исследования

• маркетинговое исследование локальных рынков коммерческой недвижимости;
• социология: текущие сценарии использования объекта и запросы целевой аудитории;
• анализ культурных кодов места;
• «реконцепт», программно-событийное наполнение объекта;
• рамочная финансовая модель проекта.

Исторические и культурные коды места

«Дома-книжки», спроектированные архитектором Михаилом Посохиным в конце 60-х как жилье нового типа, сразу поменяли свое назначение, став кабинетами для советских министерств, в 90-х здесь расположились департаменты московского правительства и частные офисы. Первые этажи всегда выполняли сервисную функцию, в 70-е здесь был первый в России магазин самообслуживания, в 90-е антикварные магазины, в 2000-е пространство стало похожим на «рынок». Маленькие палатки с табаком, сувенирами, аксессуарами для телефонов, этническими товарами не справлялись с удовлетворением спроса на товары первой необходимости офисных работников «книжки», запросы туристов и горожан, по традиции приезжающих за уникальными товарами в центр.

Новый Арбат задумывался как московский «Бродвей», функциональное наполнение зданий первых этажей, или так называемого «стилобата», давно устарело, улица потеряла свою аудиторию.

Новая концепция

Исследование позволило сделать вывод о том, что наиболее перспективными с точки зрения редевелопмента объектов ТЦ «Новоарбатский» и ТЦ «Валдай» являются два направления возможного функционального назначения объекта — торговый и гостиничный.

Было предложено 3 сценария трансформации здания:

• Торговый центр среднего уровня: четкая планировка этажей с фиксацией площадей для арендаторов (это крупные, как правило, международные бренды, арендующие крупные площади).
• Универмаг: открытая планировка этажа, без фиксации площадей с возможностью аренды «корнерами», небольшими зонами, что влияет на повышение арендных ставок и увеличивает пул потенциальных арендаторов.
• Бутик-отель: небольшое количество номеров; качественный современный дизайн.