Исследование "Москва RE: промышленная. Типология производственных территорий и лучшие практики редевелопмента"

10 мая, 2017 – 17 июля, 2018Москва

Междисциплинарное исследование, инициированное Агентством стратегического развития «ЦЕНТР», которое объединяет 4 аналитических подхода: градостроительный, архитектурный, историко-культурный, экономический.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ПОЛУЧЕНИЕ ЭЛЕКТРОННОЙ ВЕРСИИ ИССЛЕДОВАНИЯ

ЦЕЛЬ

Выявление оптимальных методов редевелопмента производственных зон на особенностей данных территорий.

ЗАДАЧИ

  • Уточнение области и предмета исследования на основании комплексного анализа Генерального плана города Москвы до 2025 года.
  • Выявление особенностей организации производственных зон и факторов их интеграции в городскую среду.
  • Определение возможности типологизации производственных зон на основе выявленных факторов.
  • Поиск оптимальных методов редевелопмента производственных зон города Москвы.
  • Оценка историко-культурной ценности производственных территорий.
  • Анализ лучших мировых и российских практик редевелопмента производственных зон.
  • Сравнительная экономическая оценка вариантов редевелопмента производственных зон.

Методология исследования

Объекты исследования — 48 производственных зон (в границах города Москвы до 2012 года), для которых Генеральным планом города Москвы предусмотрено изменение функционального назначения.

Каждая из 48 производственных зон была проанализированапо совокупности факторов, которые могут существенно повлиять на направление редевелопмента территорий.

Внешние факторы:

  • сопряженность с основными узлами функционально-планировочного и транспортно-коммуникационного каркаса;
  • расположение в границах зон реорганизации и зон развития;
  • доступность станций скоростного внеуличного транспорта и наземного пассажирского транспорта;
  • пешеходная доступность и проницаемость территории производственной зоны;
  • планируемое функциональное назначений сопряженных территорий;

Внутренние факторы:

  • функциональное назначение территории производственной зоны в соответствии с Генеральным планом города Москвы;
  • существующее использование территории производственной зоны;
  • историко-культурные особенности территории производственной зоны.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТЕКСТ ИССЛЕДОВАНИЯ

Территории реорганизуемых производственных зон представляют существенный ресурс для формирования многофункциональных пространств, размещения социально значимых объектов, повышения пешеходной и транспортной связанности территорий, создания современных общественных пространств, в т.ч. рекреационных. Редевелопмент производственных зон способствует формированию полицентричности города, снижению неравномерности размещения объектов сферы обслуживания, уменьшению вынужденных перемещений жителей, обеспечивая в итоге разнообразие городской жизни и повышение жизнестойкости города.

Градостроительные предпосылки разных уровней в совокупности могут существенным образом влиять на эффективность редевелопмента производственных зон в выбранном направлении, в связи с чем значимые при выборе направления редевелопмента производственных зон были проанализированы на трех уровнях.

Типология производственных территорий

Производственные зоны — территории специализированного использования площадью от 25 до 200 га в установленных границах, примыкающие к магистральной улице, формируемой участками производственной застройки. В настоящее время в границы производственных зон наряду с производственными объектами входят участки жилой и общественной застройки, озелененные территории, территории технических и санитарно-защитных зон, городского и внешнего транспорта и др.

Промышленные зоны — территории, предназначенные для размещения промышленных объектов и сопутствующей инфраструктуры. В Москве данные территории расположены преимущественно расположены в границах производственных зон.

Потенциал редевелопмента производственных зон для территориального развития города

В результате комплексного анализа территорий осуществлена дифференциация производственных зон на 4 группы с однотипными градостроительными предпосылками редевелопмента.

Формирование модели будущего развития городских территорий

На основе пространственно-культурного каркаса, включающего объекты культурного наследия, улично-дорожную сеть, морфотип застройки, антропогенный и природный ландшафты, социальные и культурные объекты, общественные пространства, разработана модель гибкого развития каждой реорганизуемой производственной зоны Москвы, которая позволит наполнить ее уникальным содержанием с учетом выявленных дефицитов для каждой группы районов.

Подходы к редевелопменту

Анализ мировой практики релевантных проектов, представляющих различные примеры подходов к редевелопменту масштабных производственных зон и отдельных промышленных объектов, позволил выявить следующие ключевые факторы, влияющие на процесс редевелопмента производственных территорий и объектов промышленного наследия:

  • местоположение территории /объекта в структуре города;
  • наличие объектов, представляющих историко-культурную ценность;
  • право собственности на объекты и территорию производственной зоны;
  • форма интеграции в городскую среду;
  • методы редевелопмента производственных объектов, обладающих историко-культурной ценностью;
  • функциональное назначение объектов недвижимости;
  • этапы развития территории;
  • физические характеристики и качество территории, технологические решения;
  • имиджевость места, роль территории для местной идентичности;
  • модель управления.

Анализ практик редевелопмента исторических промышленных объектов производственных зон Москвы позволяет выявить основные тенденции в ревитализации бывших производственных территорий. Главными стратегиями девелоперов можно считать полный снос исторических объектов с масштабным новым строительством, малобюджетное приспособление и реконструкцию с сохранением наиболее ценных исторических элементов.

Сравнительная экономическая оценка вариантов редевелопмента производственных территорий

В рамках исследования был проведен анализ удельных показателей расходов на реконструкцию промышленных объектов. Он позволил, с одной стороны, рассмотреть инвестиционный потенциал смены их функционального назначения, а с другой — показать потенциал сохранения промышленных объектов для девелоперов.

Как показывает анализ, капитальные вложения в реконструкцию промышленных объектов при смене их функционального назначения ниже инвестиций в строительство новых объектов на 15–29 %. Эти показатели меняется в зависимости от выбранной функции (социально-культурно-бытовые объекты, офисы, апартаменты).

Выводы

  • Утрата производственными территориями в городе своего промышленного, градостроительного и социокультурного значения – мировая тенденция, обусловленная переходом к новым технологическим укладам на фоне изменившейся системы мирового разделения труда, наиболее ярко выраженным в крупных городах.
  • Редевелопмент производственных зон следует рассматривать как инструмент эффективного развития города, способствующий формированию полицентричности города, снижению неравномерности размещения объектов сферы обслуживания, уменьшению вынужденных перемещений жителей, обеспечивая в итоге разнообразие городской жизни и повышение жизнестойкости города.
  • Высокий градостроительный потенциал реорганизуемых производственных территорий в городе Москве обусловлен усложнением транспортного каркаса и предпосылками формирования локальных городских центров. Однотипный формат использования производственных территорий для удовлетворения текущих нужд города представляется неэффективным из-за динамичности запросов общества.
  • Методологический подход, позволяющий оптимизировать использование земельных ресурсов, высвобождающихся при реорганизации производственных зон, и социально-экономического потенциала прилегающих районов, должен предусматривать формирование устойчивого пространственно-культурного каркаса и функциональную гибкость территории, позволяющую своевременно реагировать на изменяющиеся запросы общества.
  • Учет разноуровневых градостроительных предпосылок при выборе направления редевелопмента производственных зон обеспечивает сбалансированное развитие города и оптимизирует использование потенциала реорганизуемых территорий.
  • Сохранение значимых объектов индустриальной архитектуры и их приспособление к современному использованию остается неурегулированным вопросом редевелопмента производственных территорий, несмотря на наличие законодательных и других нормативно-правовых актов, предусматривающих такую возможность. В связи с этим сохранение промышленного наследия требует развития в качестве самостоятельного направления.
  • К началу 1990-х годов в Москве сохранилось около 80 исторических промышленных комплексов. За последние пятнадцать лет было снесено более двадцати исторических промышленных ансамблей, то есть к началу процесса редевелопмента знаковых московских производственных территорий было утеряна треть исторических объектов города. Эта тенденция продолжает усиливаться.
  • В Москве насчитывается около 40 объектов, прошедших через полную или частичную реорганизацию территории с разной степенью сохранности исторической среды. Их характеризует поэтапность развития и приглашение якорных арендаторов на льготных условиях, локальное включение новых элементов в сложившуюся градостроительную структуру, с уплотнением застройки территории по историческому морфотипу, при введении новых функций, с максимальным сохранением исторического облика среды.
  • Сегодня в результате изменения принципов организации производственных процессов, усложнения транспортного каркаса и реализации стратегии полицентричного развития в Москве сложились предпосылки для формирования локальных городских центров, конкурентоспособных по отношению к историческому центру. Редевелопмент производственных территорий, утративших свое назначение, имеет все предпосылки для включения в этот процесс, взаимовыгодный для всех его участников.

Команда проекта

  • Сергей ГеоргиевскийСергей ГеоргиевскийРуководитель проекта

  • Ольга ГрицанОльга ГрицанКуратор направления "Градостроительство"
  • Наринэ ТютчеваНаринэ ТютчеваКуратор направления "Архитектура"
  • Станислав ГужовСтанислав ГужовКуратор направления "Экономика"
  • Марина ХрусталеваМарина ХрусталеваКуратор направления "Культурное наследие"